Verschmutzte Glasfassade rechtfertigt keine fristlose Kündigung

Optische Verschmutzungen von Fenster und Glasfassade durch Staub und Vogelkot stellen bei Gewerberaummietverhältnissen keinen erheblichen Mangel dar, wenn sie leicht erkennbar und mit geringem Aufwand beseitigbar sind und die repräsentative Wirkung des Gebäudes nicht beeinträchtigt wird. Anders ist es nur, wenn ein besonderes Interesse des Mieters aus dem Vertragszweck oder objektiven Gegebenheiten ableitbar ist (LG Berlin II 7.7.26, 100 O 51/25, Abruf-Nr. 256148).

Mieterin kündigte fünfmal außerordentlich fristlos

Die Mieterin mietete bis 2032 Gewerbeflächen in einem Hochhaus mit durchgehender Glasfassade. Die monatliche Miete betrug 35,18 EUR/qm einschließlich Umsatzsteuer. Sie rügte im Februar 2025 Verschmutzungen der Außenfenster und der Fassade durch Staub und Vogelkot. Kurz darauf legte sie der Vermieterin finanzielle Engpässe offen und bat erfolglos um eine vorzeitige Vertragsaufhebung. Die Vermieterin kündigte die Instandsetzung der Fassadenbefahranlage und die Reinigung der Glasflächen an. Die Mieterin setzte weitere Fristen und kündigte zwischen Mai und Juli 2025 fünfmal außerordentlich fristlos. Sie berief sich dabei zuletzt erneut auch auf eine Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses. Ein von der Vermieterin eingeholtes Gutachten wies für 85 bis 90 % der Fensterflächen einen üblichen, für 10 bis 15 % einen stärkeren Verschmutzungsgrad aus. Die Reinigung war im August 2025 abgeschlossen. Das LG verneint einen wichtigen Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB. Die o. g. Kündigungen beendeten das bis 2032 befristete Mietverhältnis nicht.