Gewinne aus der Veräußerung eines Grundstücks im Privatvermögen unterliegen gemäß § 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG der Besteuerung, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Eine Besteuerung findet nur dann nicht statt, wenn Sie das Grundstück ausschließlich oder zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG).

Für die Zehnjahresfrist wird grundsätzlich auf das Datum der notariellen Verträge abgestellt. Das ist aber nicht zwingend. § 23 Abs. 1 S. 2 EStG bestimmt nämlich, dass die Entnahme eines Wirtschaftsguts aus dem Betriebsvermögen einer Anschaffung gleichsteht; der Anschaffungsvorgang wird hier also fingiert. Das gilt auch bei einer Entnahme infolge einer Betriebsaufgabe. Rechtsfolge ist, dass nach der Entnahme für den steuerfreien Weiterverkauf eine neue Zehnjahresfrist beginnt.

Wichtig — Auch hier gilt, dass bei ausschließlicher oder zumindest im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren erfolgter Nutzung zu eigenen Wohnzwecken keine Besteuerung erfolgt (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG).

Die Regelung des § 23 Abs. 1 S. 2 EStG hat einen konkreten Hintergrund: Sie verhindert, dass der Entnahmewert bei nachfolgender Veräußerungsabsicht möglichst niedrig gehalten wird, um beim tatsächlichen späteren Weiterverkauf einen möglichst hohen steuerfreien Veräußerungsgewinn zu erzielen. Denn durch die Fiktion der Entnahme als Anschaffungsvorgang unterliegt auch die spätere Veräußerung innerhalb der neuen Zehnjahresfrist der Besteuerung und zugleich bestimmt § 23 Abs. 3 S. 3 EStG, dass als Anschaffungskosten für die spätere Veräußerung der zuvor bei der Entnahme angesetzte Wert gilt. Das Zusammenwirken beider Normen verhindert effektiv ungewollte Steuerausfälle.

Allerdings tritt eine nachfolgende Steuerpflicht nur ein, wenn das später veräußerte Wirtschaftsgut mit dem entnommenen Wirtschaftsgut übereinstimmt. Diese für die Steuerpflicht erforderliche „Nämlichkeit“ des Wirtschaftsguts wird in der Praxis häufig pauschal unterstellt, ist aber nicht immer gegeben.

Dem FG München lag jetzt folgender Fall zur Entscheidung vor: Eine am 25.04.2003 erworbene Eigentumswohnung war am 26.11.2013 – und damit mehr als zehn Jahre nach der Anschaffung – veräußert worden. In die Wohnung war ein häusliches Arbeitszimmer integriert. Das machte 18,04 Prozent der Gesamtfläche aus und hatte zwischenzeitlich zum Betriebsvermögen gehört. Erst am 01.11.2006 war das Arbeitszimmer aus dem Betriebsvermögen entnommen und ins Privatvermögen überführt worden. Weil insoweit auf Basis des § 23 Abs. 1 S. 2 EStG Anschaffung und Veräußerung innerhalb der Zehnjahresfrist erfolgt waren, sah das Finanzamt für diesen Teil der Wohnung eine Steuerpflicht nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 1 EStG als gegeben an und ermittelte einen anteiligen steuerpflichtigen Gewinn über 90.468 Euro.

Wichtig — § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG, wonach der Gewinn bei Nutzung der Wohnung im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken nicht der Besteuerung unterliegt, ließ sich hier nicht anwenden. Denn die Wohnung war vom 24.05.2011 bis zur Veräußerung vermietet worden.

Das FG München kam in seinem mittlerweile rechtskräftigen Urteil vom 16.10.2025 (Az. 13 K 1234/22, Abruf-Nr. 252840) zu einem anderen Ergebnis. Es bestätigte zwar, dass die Entnahme nach § 23 Abs. 1 S. 2 EStG grundsätzlich als Anschaffung gilt.

Voraussetzung für ein privates Veräußerungsgeschäft ist aber zusätzlich, dass das angeschaffte und das später veräußerte Wirtschaftsgut identisch sind. Bei dieser Prüfung der Nämlichkeit kommt es auf die wirtschaftliche Identität an, wobei eine wirtschaftliche Teilidentität grundsätzlich ausreichen kann. Ob diese Teilidentität vorliegt oder ein anderes Wirtschaftsgut – ein sog. „aliud“ – veräußert wird, ist anhand eines wertenden Vergleichs von angeschafftem und veräußertem Wirtschaftsgut zu beurteilen. Maßgebliche Kriterien sind insbesondere die Gleichartigkeit, Funktionsgleichheit und Gleichwertigkeit des angeschafften und des veräußerten Wirtschaftsguts – und genau daran fehlte es im Streitfall:

Damit fehlte es an der erforderlichen Nämlichkeit. Das 2006 entnommene Arbeitszimmer war wirtschaftlich nicht mit der 2013 veräußerten Wohnung identisch. Denn einzelne Räume einer Wohnung sind nicht nur im Vergleich zur gesamten Wohnung unterschiedlich groß, sondern unterscheiden sich in ihrer Art, Funktion und Wertigkeit von der Wohnung im Ganzen. Folglich war für Zwecke des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 1 EStG alleine auf die Anschaffung am 25.04.2003 und auf die Veräußerung am 26.11.2013 abzustellen. Weil auf dieser Basis die Zehnjahresfrist überschritten war, ergab sich insgesamt keine Steuerpflicht.

Für die Beratungspraxis besonders interessant ist die Frage, warum die bilanzielle Behandlung des Arbeitszimmers nicht zu einem anderen Ergebnis führt. Denn schließlich war im Streitfall der auf das Arbeitszimmer entfallende Gebäude- und Grund-und-Boden-Anteil aufgrund seiner betrieblichen Nutzung dem Betriebsvermögen des Steuerzahlers zugeordnet worden. Aus dieser Zuordnung folgt jedoch nicht automatisch, dass dieser Teil auch für Zwecke des § 23 EStG ein eigenständiges Veräußerungsobjekt mit eigener Haltefrist bildet.

Denn für § 23 EStG kommt es darauf an, ob zwischen dem entnommenen und dem später veräußerten Wirtschaftsgut wirtschaftliche Nämlichkeit bzw. Teilidentität besteht. Das war nicht der Fall. Insbesondere war die Wohnung weder rechtlich in Arbeitszimmer und übrige Wohnung geteilt noch das Arbeitszimmer zu einem eigenständig verkehrsfähigen Grundstücksteil geworden.

Mit der Entnahme des bilanzierten Arbeitszimmers begann nach Auffassung des FG München keine eigene neue Zehnjahresfrist. Für die Prüfung des § 23 EStG war vielmehr die Wohnung als Ganzes zu betrachten.

Wichtige Konsequenz des Urteils ist, dass die Entnahme eines betrieblich genutzten Raums innerhalb einer Immobilie nicht automatisch eine neue Zehnjahresfrist für den späteren Verkauf der gesamten Immobilie in Gang setzt.

Vielmehr ist in einem ersten Schritt zu prüfen, ob das veräußerte Wirtschaftsgut überhaupt mit dem entnommenen Wirtschaftsgut wirtschaftlich identisch ist. Diese wirtschaftliche Identität wird bei der Entnahme und späteren Veräußerung kompletter Immobilien und Grundstücke zwar typischerweise gegeben sein.

Werden dagegen nur einzelne Räume innerhalb einer ansonsten unverändert bestehenden Immobilie entnommen, wie z. B. ein Arbeitszimmer oder betriebliche Lagerräume, dürfte es nach der Entscheidung des FG München an der wirtschaftlichen Identität zwischen den entnommenen Räumen und der später insgesamt veräußerten Immobilie fehlen. Folge: Die vorangegangene Entnahme setzt keine neue zehnjährige Spekulationsfrist in Gang.

Wichtig — Entscheidend für die Prüfung der Steuerpflicht auf Basis des § 23 EStG bleibt damit, was genau entnommen und was später veräußert wird.

Das FG München verweist aber auch auf den umgekehrten Fall: Bei der Aufteilung eines Grundstücks in selbstständig veräußerbare Teilflächen besteht die wirtschaftliche Identität der Teilflächen regelmäßig fort, sodass sich eine Steuerpflicht ergeben kann (BFH, Urteil vom 19.07.1983, Az. VIII R 161/82). Gleichermaßen kann eine wirtschaftliche Identität und damit potenzielle Steuerpflicht bestehen, wenn ein Wohngrundstück in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird und die Wohnungen danach veräußert werden (BFH, Urteil vom 26.09.2023, Az. IX R 14/22, Abruf-Nr. 239298).