PV-Anlage auf vermieteter Immobilie: Was ist bei einem Mieterstrommodell mit Wärmepumpe steuerlich zu beachten?

Ein SSP-Leser fragt: Mein Mandant vermietet ein Objekt. Auf dem Dach wurde eine nach § 3 Nr. 72 EStG steuerfreie PV-Anlage installiert. Erzeugter Strom wird den Mietern über ein Mieterstrommodell berechnet, nicht benötigter Strom wird eingespeist (EEG-Vergütung). In dem Objekt wird eine Wärmepumpe betrieben, die einen Teil des PV-Anlagen-Stroms verwendet. Auch dieser Strom wird auf die Mieter umgelegt. Was ist steuerfrei?

Antwort — Es ist zwischen dem Gewerbebetrieb „Stromhandel“ (§ 15 EStG) und der Vermietung (§ 21 EStG) zu differenzieren. Innerhalb des Gewerbebetriebs gilt § 3 Nr. 72 EStG, sodass alle Einnahmen und Entnahmen infolge der PV-Anlage steuerfrei sind und die Aufwendungen für die PV-Anlage nicht zum Betriebsausgabenabzug berechtigen. Die Steuerbefreiung umfasst sowohl die von den Mietern gezahlten Stromentgelte, wie sie auf den durch die PV-Anlage erzeugten und von den Mietern bzw. der Wärmepumpe verbrauchten Strom entfallen, als auch die Einspeisevergütungen für den Stromüberschuss. Soweit den Mietern zusätzlich benötigter Strom verkauft wird, sind die Erträge steuerpflichtig und die Aufwendungen (Strombezugskosten des Netzanbieters) abzugsfähig. Sollten die Einnahmen die Ausgaben nicht decken, ergeben sich mangels Gewinnerzielungsabsicht aber auch insoweit keine steuerpflichtigen Einkünfte. Bei der Ermittlung der Vermietungseinkünfte sind die Stromerträge dagegen irrelevant – genauso lassen sich die Stromkosten nicht absetzen.